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【编者按】刚刚过去的2019，是纷繁变幻的一年：金融监管使融资问题成为悬在房企头上的一把利剑，有的开源节流、断臂求生；有的破产，被兼并收购；有的人事频繁变动；长租公寓则纷纷爆雷。当然，寒冬萧瑟中也出现一些新气象：房企抢滩大湾区，物业分拆上市，而跨界科技、寻找新赛道，都为行业带来了更多可能。乐居财经推出年度系列回顾——2019地产词典，本期关键词：物业IPO。

乐居财经 王向南 发自北京

物业管理行业正处于高速发展的黄金时期，物业IPO也达到了前所未有的高潮。

延续上一年的趋势，多家房企分拆物业公司上市，创造了有史以来的物业服务企业上市高峰年。资本助力之下，上市物业服务企业的品牌影响力和资本实力均得到进一步的加强，企业跑马圈地，扩张明显。

整体规模稳步提升的同时，行业集中度进一步替升，强者恒强、分化加剧，4‰的企业贡献全行业超过40%的营收和在管面积。

而无论是为了顺应环境，以展开差异化竞争，还是企业的内生性需求。越来越多的物业服务企业进行多元化布局，在服务业态上不断突破。

物业上市高峰年

2019年12月19日，保利物业和时代邻里两家物业企业同时登陆港股市场。这实际上只是物业企业争相赴港上市的一个小缩影。

回望整个2019年，共有9家物业股登陆资本市场，其中港股8家，分别是滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝、银城生活服务、保利物业、时代邻里，以及新正大物业1家A股上市企业。

而2018年年内，共有6家成功上市。其中，南都物业在A股上市，H股则有雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务5家登录港股。

从数量上看，2019年物业企业上市数量同比增加了80%，是物业公司上市的高峰年。而且可以预见的是，这种态势会在下一年延续。

目前，宝龙地产旗下物业管理公司宝龙商业已于2019年12月5日通过港交所聆讯，并披露了聆讯后招股书。兴业物联、建业新生活、烨星控股、时时服务、华发物业等6家企业正在排队当中。

强者恒强分化加剧

有了资本加持，行业整体营收规模已破7000亿。

克而瑞10月中旬发布的最新数据显示，2018年物业管理行业经营收入7043.63亿元，这一数据较2017年增加1036.4亿元，同比实现增长17.25%。管理面积方面，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。

值得注意的是，整体规模提升的同时，行业集中度正在提高，呈现强者恒强的趋势。

4‰的企业贡献全行业超过40%的营收和在管面积。具体来看，2018年500强物业服务企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入的40.2%；在管面积上，2018年500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%。

二级市场上，上市物业企业的股势也呈现出了分化的态势。比如同一天赴港上市的保利物业和时代邻里，前者上市当天收盘涨幅逼近30%，后者则遭遇了破发的尴尬。

整体来看，2019年公司股价翻倍以上的的物业股达到6家之多。

物业深度报道统计了自2019年1月1日起，截止到2019年12月17日的股价变化，新城悦服务以187.8%涨幅独占鳌头，其后永升生活服务、佳兆业美好、雅生活、中海物业以及碧桂园服务分别有171.24%、161%、152.8%、118.46%、116.04%的区间涨幅。

多业态布局正加速

业务布局上，物业服务企业正在加速突破服务边界，从社区走向城市服务。

《2019物业服务企业上市公司测评研究报告》认为，近几年，房地产从增量向存量市场发展，各类型物业开发在未来几年的增速将会放缓。一方面，由于非住宅市场物业费具有较大的溢价空间，另一方面，物业服务企业也在我差异化竞争进行布局。

同时，“城市共生”概念的提出，也促使企业逐步开启探索城市服务新蓝海，着眼现代服务和综合生活配套服务。

当然，住宅物业仍是物业服务企业主要的布局业态。克而瑞数据显示，500强95.6%的企业布局了该业态，紧随其后的是办公写字楼物业和商业物业，500强中分别有93%和74%的企业布局了上述两种业态。

从业态分布看，2018年500强企业住宅物业管理面积75.46亿平方米，占比63.48%，处于物业管理业态的主导地位;办公写字楼物业、产业园区物业、商业物业三者的管理面积占比之和超过20%，布局较为广泛。

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