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2020年中国将进入全面小康社会，越来越多的人搬入了自己的新房子，对物业也有了更高的要求，但业主对物业的误解也更多了：

把物业公司当成产权单位

把物业公司当成房地产开发商

把物业公司当成政府相关职能部门

把物业公司当成相关的运营商

这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，让物业好像哑巴吃黄连，有苦说不出。

常见误区

误解一：亏钱还赖着不走

没谁愿意做亏钱的生意，作为一家企业，物业公司更是如此；但是，现在大部分物业公司都处于亏损状态，而且想走也走不了。

因为，大多数住宅小区的物业收费存在“先服务后收费”的客观事实，也就是“先支出后收入”的情况。

亏钱正是因为这些滞后的应收款转化为收不回来的坏账所致；欠费使得物业公司的应收款不断递增，相当一部分企业因此而无奈陷入进退两难的境地。

误解二：财产被盗，物业应负责赔偿

物业公司收取的物业费是为业主提供服务的成本和自身的报酬，既不是业主财产的保管费，也不是财产的保险费。

物业管理中的秩序维护工作是配合居委会、公安机关搞好治安防范，其主要职责是维护区域的公共秩序，而不是为某单个业主看家守财。

秩序维护工作的功效是隐而难见的，可以说小区秩序维护人员的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发生；试想，一个没有物业的小区，治安状况将会怎样？

现阶段的物业公司不可能对业主人身、财产的安全保障做出特殊的具体承诺；而业主的赔偿要求通常毫无根据，被物业拒绝也是理所当然。

误解三：只看见收费，没看见服务

物业公司活动强调的是“共用”部位，不体现于业主自用部分；所以说，物业企业的工作多为“隐性”的工作，多数业主不能直观地看到。

其实业主们时刻接受着物业公司提供的服务，是物业帮业主把房子管得更值钱、把房子用的更合理、使业主享受到更舒服的居住生活。

但是，实现这些价值目标的行为，表现在业主面前的偏偏都是些非常具体琐屑的细节小事，往往容易被人忽视甚至轻视。

误解四：交了钱，物业什么都应该管

这种说法无视法律和契约，随意放大了物业服务企业的责任和权力，带有强烈的个人情绪，是不理性不科学的。

物业企业虽然担待着“类公共服务”，行使着“类公权”，有义务对业主私权的膨胀给予合理合法的约束；但是，物业公司毕竟是企业，企业做不了也不应该做自己权限范围之外的事情。

当房屋出现质量问题或者毗邻业主的违规行为造成了纠纷或者经济损失时，且当物业公司履行了维修、维权责任后，部分业主不去追究肇事者的责任，而是将不满归咎于物业。

这种人为放大物业责任义务的行为，侵害了物业公司的合法权益，放纵了真正的责任人，既不利于问题的解决，也不利于小区居住人文环境的健康发展。

那么，哪些事该由物业负责、哪些事不由物业负责呢？

责任划分

『 业主的事 』

家里的门窗框坏了、电源短路了、室内墙皮脱落了等，这些都是业主自用部分，不论是维修还是更换，都是业主自己的事。

现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该由业主自己负责；这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，属于有偿服务范围。

另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。

『 开发商的事』

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任。

由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。

其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。

但是不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

『 相关部门的事』

指导业主召开业主大会、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事。

这些事情，有的与物业公司没有直接关系，物业公司有责任配合和协助相关部门工作，有责任监督、制止或向主管部门报告。

『 相关企业的事』

业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。

由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。

一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。

目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业公司和业主的经济负担。

『 物业公司的事』

物业公司是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业公司没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。

对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决；要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业公司和广大业主的权益。

一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业公司成本，也影响公司的经营管理和服务。

明确了物业的职责，也就更能理解物业的难处了。

物业人也是人，不是神，不谴责物业人是为了对得起自己的良心 。

有的物业人家里老人生病无人照顾，有的物业人年幼的孩子上学无人接送，有的物业人路途遥远回家不便...

他们放弃自己的私人时间，只为了想做好这份工作，对得起自己的良心；只为了业主有事，能及时联系到他们；只为了能让业主感受到他们的真心...

在经济快速发展的今天，物业人不高的社会地位和并不丰厚的收入让他们无利可图，唯一追求的，不过是能做好这份工作。

物业人同样需要收入与地位维护尊严

部分业主因为物业公司管不了不在管辖范围内的事情，成了被业主责骂的对象。

他们可以横加指责把不如意的物业公司换掉，可以辱骂物业人且不给予道歉，还在辱骂完你之后要求你继续为其服务；反过来说物业人不管事儿...

物业人也需要吃饭，没有哪个菜店粮店油店因为你是物业人便常年打折或免费提供；物业人也需要养老扶幼，没有哪个医疗或者教育机构因你是物业人便减免费用。

物业人也需要放松，也要享受生活，没有哪个景区或娱乐场所为物业人免费开放，缓解物业人因工作而产生的苦闷情绪。

物业人需要社会的理解

从而为自己注入继续前行的动力

物业人也是普通人，也会生病精力不足；但因为你是服务于他人的，业主便会觉得你就该高标准的为他们服务，觉得你做什么事都理所应当。

你所管理的范围之内有成百上千个业主，不能惹出争议、发脾气，不得不忍气吞声。但你只管往前走，这些都将会成为你前行的动力，让你更好的实现自己的目标。

写给每个物业人

物业服务是无数琐碎工作的系统组合，它没有惊天动地的丰功伟业，但就是这样一个平凡的工作在创造着不平凡的业绩，创建和谐社会离不开它、生产生活离不开它、安居乐业离不开它、文明卫生城离不开它。

而当前现实中的物业管理却遭受了太多的不该有的误解和非议。在此，希望业主能够在物业管理活动中积极履行业主义务，模范遵守业主公约，客观公正地对待物业。

物业公司更要诚实、守信，切实提高管理和服务水平；工作中涉及的其它相关部门和单位也要加强合作，积极参与，让我们多以理解和包容的心态，通过我们的共同努力尽快把我们的小区建成一个和谐美好的家园！