档案库

开栏语

过去30年，中国城市经历了人类历史上从未有过的飞速发展。随之而来的，是新增建设用地的匮乏，城市部分区域开始衰老。

时代是如此有趣，曾经的辉煌可能变得一文不值；茫然间翻遍全身，最有价值的却是脚下那片土地。

迈入2019年，城市更新进入新一轮提速发展期，中国也开始由城市开发时代迈入城市更新时代。如何让城市留住记忆，让更新创造价值。我们需要大咖的指引，也需要榜样的力量。

站在高耸入云的天幕塔，270°俯瞰一江两岸，半城风景，琶洲全貌。谁也没想到，当年的小渔村，借助旧改的契机，已然融入广州“黄金三角”。2019年，是广州自2009年正式开启城中村改造以来的第一个10年。广州新一轮国土空间总体规划提出老城市新活力、推动产城融合、促进高质量发展的城市总体目标。从三旧改造到城市更新，“更新”的到底是什么？有没有一套多方都认可的标准，可供参照，可供遴选，可供推广？广州旧改10年，保利实操了琶洲、冼村、小新塘三个村旧改，还正式签约了中新村，并和红卫村、柯木塱、渔沙坦签了合作意向协议。其中，琶洲村是广州首个引入企业（保利）合作开发的旧改项目，最早形成“村为主体、政府支持、市场运作”三方合力共赢的改造模式。

南都大数据研究院对琶洲村改造前后新闻正负面情绪分析发现，在2014年11月改造完成之前，关于琶洲旧改相关报道的平均情感分为1.015，而在改造完成之后，平均情感分提升至1.06。可以看出，琶洲旧改受到多方肯定。如今的琶洲新区已吸引来自全国各地超1600批参观团的访问，参观数量突破10万人次。

改造前，琶洲村房屋估值为2000元—3000元/平方米，租金水平常年维持在10元/平方米上下。

改造后，住宅及公寓租金水平上涨了约6倍，村民多套住房每月可以收租数万元。

路在何方？大胆实践，先行先试

不是每个旧改都能推进顺利，也不是每条村都能全国“翻红”。

琶洲村位于珠江南岸，紧邻国际会展中心，与广州国际金融城隔江相望，区位优势得天独厚。如果将时间点往前推至2008年，国土资源部与广东省人民政府签署了《共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》，从此拉开了广州“三旧”改造的序幕。

摆在市政府面前的是，由政府先行垫资进入的猎德模式，“不堪重负，不可复制”。

2009年10月，借亚运会机缘，保利通过招拍挂的方式拿下琶洲村旧改项目，成为广州首个引入企业合作开发的旧改项目。整村改造总用地面积75.7万平方米，涉及村民2000户，改造前房屋约2500栋，改造规模居全国前列。

“摸着石头过河，不知道路在哪儿，但也没有太多政策限制。”保利城市更新相关负责人回忆，当时广东省和广州市的“三旧”改造政策大原则是：先行先试、一村一策，设定了“按照合法建筑面积拆一补一、原址回迁”这样的基本做法，最大程度上保护了村民的基本利益，也形成改造成本的基本线，据此和区域控规要求，来批复改造建筑指标。

正是在开明的政策框架下，2010年3月，保利接受村社委托，直接承担动迁责任，与村民直接签订安置补偿协议，为旧改提供了一个全新的参考样本。不同于猎德模式，“开明政府、市场运作、平等法治，成为琶洲模式的关键词”，相关负责人介绍，当时融资区供地模式为毛利出让，政府让利，也进一步激发了市场活力，从2010年启动到2014年完成，保利仅仅用了4年时间。

提升居住环境，改变城市形象认知

上世纪80年代的琶洲村，是朴素的村庄，大多数村民种田务农。上世纪90年代，村里的工厂逐渐热闹，有电镀、纺织布料、摩托车配件等等。旧屋密集，握手楼遍布，屋内阴暗潮湿，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出。

改造后，琶洲新区按“一轴四区”规划，以商业步行街为中轴，住宅与办公区域东西分，融资与回迁地块南北分，拥有高档住宅、311米超甲级写字楼天幕塔、200米高洲际亚洲旗舰店、地铁上盖大型商场保利广场、医院、养老等高端业态。

从回迁区“琶洲村服务中心”进入村内，一栋栋回迁楼颇有气势，楼间距平均约70米，最大达到约120米。相对于原来的一线天，小区绿化率可达60%。

配套上，引入了中小学（执信中学、执信小学）、幼儿园和医疗卫生等关键配套，配备了泳池、生活广场、湿地公园等设施。“以前没有什么名校，就一间琶洲村小学，但现在完全不一样”，一位村民回忆。

完善的城市配套形成良性互动，促进高端城市居民大量入住，从而优化了居民结构。据介绍，在融资地块保利天悦，已有3600多户业主交楼入住，这对于扩大区域消费，持续拉动经济增长，起着重要作用。

增强村集体“造血功能”

村民每年收入数十万

村民收益是显而易见的。

2018年12月30日，村集体物业保利广场开业，这是保利广场这一产品线在全国遍地开花后首次回归大本营。保利商业介入后仅花9个月，就实现了95%招商率、90%开业率以及150个品牌入驻的好成绩，开业当天客流量就高达30万人次。

从项目客流量来看，保利广场日均客流达6.8万人次，日均客流量领跑海珠，且开业半年来保利广场的客流量均能保持超过10%月均增长率。

“亏了是我们的，赚了是村民的”，保利城市更新相关负责人介绍，琶洲三大村集体物业以82元/平方米整租，商场、酒店、写字楼每年为集体带来2亿多元的固定现金流，每户村民每年仅村集体物业就可以收租20多万元。

还有羡煞人的个体收益。调研结果显示，改造前，琶洲村房屋估值为2000元—3000元/平方米，租金水平常年维持在10元/平方米上下。但改造后，住宅及公寓租金水平上涨了约6倍，村民多套住房每月可以收租数万元。

此外，村民就业问题也得到有效解决。在保利广场某培训机构任职市场运营主管的村民高先生说，“家里不缺钱，但工作更让我有成就感。”据其介绍，他的很多朋友在商业街或者附近创业，都有机会赚钱，做得很开心。村民的身份，已经成为这片富饶之地的经营者。

形成新的区域中心

构筑广州CBD黄金三角

在十年前说起琶洲，是以会展为主的单一形象；说起区域，还是“居住在海珠，消费在天河”的被动局面。

琶洲村改造的成功，对于海珠区拓宽发展空间，加快建设现代化中心城区具有重要意义。整体改造为市政贡献道路4公里，绿化16万平方米。作为2010年广州亚运会重点项目，保利投资3亿完成阅江中路和滨江绿化带。

在保利看来，拆除重建只是基础，高质量发展才是核心。311米、60层的超甲级写字楼“琶洲眼”，270°开阔江景，地下艺术连廊直通地铁站，与会展、电商总部、金融城形成差异化良性互动，与保利叄悦广场、中悦广场、村民公寓等形成错落有致的格局，促进发展活力。200米高、38层的洲际亚洲旗舰店，把琶洲带入国际视野。据统计，琶洲项目已累计纳税超65亿，累计总投资超200亿。

谁也没想到，十年前村头的喷绘印刷厂，江边的摩托车配件厂如今变化翻天覆地。

而根据广州市委、市政府部署，市“十三五”规划提出将琶洲打造成中国科技创新、会展产业、国际贸易的门户，并与珠江新城、国际金融城三足并立，构成广州发展“黄金三角”，并已纳入《广深科技创新走廊规划》，是广州段重要核心节点。

祠堂焕新颜，让城市有机更新

城市是文明传承、文化延续的重要载体。历史上的琶洲村既是丝路村落，又是珠江要道。如何保护好琶洲村的人文和历史，也是保利和村民一直在思考的问题。

2013年1月7日，历经多年沧桑风雨，年久失修的祠堂在琶洲村整村改造的契机下，得以按“原样复建、有所提升、修旧如旧”的原则完整复建，占地面积为3980平方米，建筑面积为1000余平方米，呈三进两廊两天井的布局。复建后，这里将成为村民宗亲交流、舞狮、吃龙舟饭等民俗活动的场所。

根据琶洲村郑氏宗亲会的要求，复建采用由琶洲村郑氏宗亲会主导、自主选定具有资质的古建施工单位建设，开发商协助设计、承担复建成本费用的模式进行。重建郑氏祠堂总花费超过1000万元，光是墙头、牌匾、窗花上贴的金箔价值就将近40万元。而祠堂主墙体所用的砖头，都是琶洲村重建时从村里的旧砖中挑选出来的“百家砖”。依据岭南建筑风情修建文化广场及琶洲忆廊小型展览馆，反映琶洲村的历史变迁；还特邀艺术家在项目上设计“时光的村落”和“琶洲村影迹”等艺术品，使得小区充满了人文气息。

研究员：王艳玲 伊晓霞