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  旧楼加装电梯一直是市民关注的话题，但其实旧楼如何更换电梯也困扰着不少街坊。如果小区没有物业维修基金，业主有什么办法更换电梯呢？本期以案说法，通过分享区内一个相关案例，希望能够帮助街坊解决问题。此外，本期还带来宅基地房屋买卖纠纷、夫妻离婚纠纷两个相关案例，希望街坊借鉴，学会保障自己的人身财产安全。

  案例1

  居民楼业主顺利用上新电梯

  案情介绍：海珠区某居民楼两部电梯使用将近20年，经安监部门检测，两部电梯都不符合安全标准，需要更换。该小区无物业维修基金，全体业主在物业公司的协助下，通过民主选举成立了电梯更换联络小组。经全体业主民主投票，有超过三分二的业主同意更换电梯，有几户业主坚决不同意更换。业主代表到属地居委会咨询社区法律顾问谢律师，如何才能合法更换电梯。

  以案说法：

  1.部分业主不同意，其他业主更换电梯是否合法。

  根据《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第七十六条，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。该居民楼更换电梯方案经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，符合法律规定，具有法律效力，小区业主有权更换电梯。

  2.不同意更换的业主是否有权使用新电梯。

  《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在电梯更换以后，不同意更换电梯的业主也有权使用新电梯。

  3.如何让不同意更换的业主承担费用。

  《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。该法第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。该居民楼更换电梯的决定经业主大会投票通过，对全体业主都有约束力。如无特殊约定，按各户专有部分建筑面积比例分摊。若不同意更换的业主在使用新电梯后仍不按方案承担费用，则其他业主有权向人民法院起诉相关业主。

  处理结果：谢律师向业主代表详细讲解了法律规定，并建议为避免矛盾激化，两部电梯不宜同时施工，可先更换一部电梯，同时电梯更换联络小组继续与异议业主沟通，争取更多的业主同意更换电梯，然后再更换第二部电梯。经过社区法律顾问、居委会与电梯更换联络小组不懈努力，居民楼两部电梯已经顺利更换并投入使用。

  案例2

  宅基地房屋只能为村民所有

  案情介绍：1993年7月，城镇居民任某与白云区某村村民郭某签订集资建房协议，约定由郭某提供宅基地，任某出资8万元建造5层房屋，其中房屋第3层归任某所有。2018年，郭某诉至白云区法院，要求任某返还房屋。任某收到传票后，到海珠区沙园新村居委会咨询社区法律顾问黎律师。

  以案说法：

  1.集资建房协议是否有效。

  《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）历次修订均明确：宅基地属于集体所有。1987年施行的《土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。任某于1993年协议使用郭某宅基地建房，但未经县级人民政府批准，违反了当时《土地管理法》关于城镇居民使用宅基地建住宅的规定。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定是合同无效的情形之一，故任某与郭某的集资建房协议无效。

  另外，1999年施行的《土地管理法》取消了上述规定，同年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。延续至今，只有农村集体组织成员才享有在宅基地上建造房屋的权利。

  2.集资建房协议无效如何处理。

  《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，任某应向郭某返还房屋。在赔偿损失方面，因为二人集资建房在1999年之前，任某主观过错较小，郭某承担合同无效的主要过错责任，应当赔偿任某损失。

  处理结果：黎律师告知任某及其丈夫，因其二人均是城镇居民，没有办理该宅基地权属登记的资格。又因目前该宅基地房屋的市场评估价较低，第3层估价与任某当年出资款持平，建议任某考虑要求对方返还出资款并承担多年来占有该笔出资款的利息。在黎律师代理下，任某应诉并提出反诉请求。2019年，广州市中院判决确认集资建房合同无效，任某需要腾退居住20多年的房屋给郭某，郭某返还出资款8万元及按同期银行贷款利率计算至今的利息合计30多万元。

  案例3

  夫妻双方经沟通后协议离婚

  案情介绍：彭女士2016年6月与郑先生经朋友介绍认识后登记结婚。婚后不久，彭女士怀孕回娘家居住，郑先生外出打工。小孩出生至今一年有余，郑先生未曾探望和支付抚养费，也拒绝与彭女士见面。彭女士找到社区法律顾问何律师咨询如何离婚及争夺抚养权。

  以案说法：

  1.彭女士是否符合离婚条件。

  根据《中华人民共和国婚姻法》（下称《婚姻法》）第三十二条规定，男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。其中，因感情不和分居满二年的，应准予离婚。彭女士口述的情况满足因感情不和分居满二年的条件，但彭女士无法提供分居的相关证明，有可能导致法院无法认定相关事实。

  2.孩子抚养权归属问题。

  《中华人民共和国婚姻法》第三十六条第三款规定，离婚后，哺乳期内的子女，以随哺乳的母亲抚养为原则。哺乳期后的子女，如双方因抚养问题发生争执不能达成协议时，由人民法院根据子女的权益和双方的具体情况判决。最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第一条规定，两周岁以下的子女，一般随母方生活。

  处理结果：因彭女士无法提供分居满二年的相关证明，有可能无法在第一次起诉时获得离婚判决，极可能需第二次起诉。故何律师建议彭女士优先协议离婚。彭女士联系郑先生表达离婚意愿，郑先生多次表示不同意。经深入沟通，何律师发现郑先生不同意离婚的原因系担心需要支付高额抚养费，遂重点在抚养费问题上对双方进行调解。最终两人同意离婚，孩子抚养权归彭女士，郑先生支付每月800元的抚养费，并在何律师指导下签署离婚协议。2019年5月，双方持离婚协议到民政局登记离婚。