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居民住宅小区需要物业公司日常管理、服务，物业公司服务是否到位，直接关系到业主们的生活质量。

但在现实中，居民认为物业服务不到位拒绝交费，物业公司认为居民不交费就无法提供更好的服务，导致物业公司与业主的矛盾不断。

另外，物业公司入驻小区需要哪些程序？是否有明确合理的收费标准？物业服务质量能否得到有效监督？这是业主们迫切想要得到的答案。

案例：物业与业主矛盾频发

从去年到今年，本报新闻热线及官方微信、微博收到不少反映关于物业公司与业主矛盾频发的线索。

2018年10月，呼市兴昌泰物业公司在服务期满后迟迟不撤离冠丰小区，还阻止新物业公司入驻，并与新物业公司发生冲突。在此过程中，导致小区摄像头全部停用，物业工作基本处于瘫痪状态，给业主生活造成极大不便，业主不满情绪日趋严重。

2019年1月，呼市亿科公元2010小区物业公司擅自切断业主自来水管，以此来“催促”业主交纳物业费。还通过交纳小区车辆管理费来捆绑物业费。物业公司入住时没有与业主签订合同，也没有在小区公共场所张贴收费后的服务内容。物业公司是如何入驻小区的？小区业主一直持质疑态度。

2019年1月，内蒙古恒元正达物业服务公司向呼市华新小区业主收取门禁道闸维护费，引起众多业主不满。呼市新城区物业管理局物业管理科史科长介绍，去年8月1日起施行的《内蒙古自治区物业管理条例》中，并没有关于门禁道闸维护费等相关收费项。因此，内蒙古恒元正达物业服务公司向业主收取“门禁道闸维护费”这一收费项属于不合理收费。

物业公司如何入驻小区？

物业公司在入驻小区之前，需经过哪些程序？业主们是否能选择物业公司？

A：前期物业

呼市赛罕区物业办主任王刚告诉记者，按照新修订的《内蒙古物业管理条例》第三十四条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。

“这种在业主入住小区之前由建设单位即开发商先行选聘的物业公司，就叫小区的前期物业。”王刚说，建设单位在申请房屋预售许可前，将前期物业服务合同、临时管理规约报物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处。前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。

B：自行选聘

王刚介绍，对于前期物业公司在小区中的服务期限，《条例》中规定，在前期物业入驻小区之后，应当按照与建设单位签订的服务合同进行服务。建设单位应将前期物业服务合同和临时管理规约等相关内容告知业主。建设单位与前期物业服务公司可以在物业服务合同中约定服务期限。

合同期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对前期物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业，或者由物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织全体业主决定选聘物业服务企业。如果服务期限未满，业主委员会与后入驻物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。

“在前期物业服务终止之后，其他物业公司入驻小区的方式有两种，一种是通过招投标选择；另一种是列举几家物业公司由业主们投票进行选择。”王刚认为，从实际角度出发，业主们投票选择物业公司时，很大程度上对这些物业公司无法做到详细的了解。而通过招投标的方式，可更容易地确定和了解物业公司的资质。所以，还是鼓励业主们采用招投标方式选聘物业公司，这样选聘的物业公司较为稳妥。选聘完之后，由业主委员会代表小区业主与选聘的物业公司签订物业服务合同。

物业收费标准谁定？谁审批？

物业公司进驻小区后，收费标准该如何确定？服务质量谁监管？

A：物业服务收费实行市场调节价

呼市发改委收费科陈姓工作人员告诉记者，目前物业服务收费实行的是市场调节价。即由市场进行自主调节，政府部门对物业公司收费定价不介入不参与。如果大多数业主认为物业公司的收费与服务不相符，可通过业主大会重新选聘其他物业公司进驻小区。

对于发改委的回应，记者从呼市住宅小区环境秩序管理局副局长杜树栋处也得到了证实。

据杜树栋介绍，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。

未成立业主委员会的，由居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定。物业服务企业应当将物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式在物业管理区域内显著位置公示，并按照公示的内容进行相应的服务。

普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。但是物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。

“如果小区业主认为物业公司提供的服务与收取的费用不相符，可向呼市住宅小区环境秩序管理局反映情况。若查证属实，管理局会要求物业公司就服务质量进行整改。行政主管部门无法监管物业公司的收费定价。小区业主如果不认可现有物业公司的收费定价和服务，可通过业主大会征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后重新选聘自认为满意的物业公司。”杜树栋说。

B：物业收费应告知并征得业主同意

杜树栋表示，物业公司向业主收取的所有费用都应该事先告知业主并征得业主的同意。如果未征得业主同意擅自收费，则属于不合理收费。对于有些物业公司将物业费与其他费用捆绑收取的情况，《内蒙古自治区物业管理条例》明确规定不得捆绑收费。业主可就这些违规情况进行举报，由他们实地调查后责令物业公司整改。

在呼市慧聪律师事务所张伟律师看来，物业公司向业主收取的费用如果在双方签订的物业服务合同中没有约定过，可通过业主委员会与物业公司对话，拒绝未约定的收费项。业主遇到此情况也可向物业管理主管部门及时反映，由主管部门介入解决。多数业主如果不认可物业公司的服务和收费，可通过法律手段维护自己的合法权益。

“对于小区业主认为物业公司提供的服务与收取的费用不相符，这一情况的界定，新修订的《内蒙古自治区物业管理条例》中并没有明确规定，因此，行政主管部门在实际监管工作中也很难依托有效依据进行监管。也希望社会和时代的进步能推动相关条例和法规日益完善。”呼市赛罕区物业办主任王刚说。