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2020年，房地产行业依然延续着“房住不炒”的调控主基调，让不少中小房地产开发商承受着资金链的巨大压力；突如其来的新冠疫情也一度给房地产行业按下暂停键，导致房地产开发股在二级市场上的走势趋于冷淡，气氛始终不温不火。不过，并非所有与房地产相关的股票都遭遇冷落，港股市场的物业股就备受资金的青睐，而在今年以来，物业管理公司的上市潮仍在持续。

数据显示，截至目前，已有建业新生活、兴业物联、烨星集团三家物业管理公司上市；此外，金融街物业、正荣服务已通过聆讯；星盛商业、宋都服务、第一服务和卓越商企已正式递表。与大多数物业管理公司重点偏向住宅或商业单一业态相比，弘阳服务采用“双轮驱动”的发展策略——截至2019年，公司住宅和商业收入分别占物业管理服务收入的一半。在这种情况下，弘阳服务不仅可以通过发展住宅物业规避过于倚重商业物业所带来的不确定性，同时也可以利用商业物业远超于住宅物业的高溢价带动公司平均管理费单价的不断抬升。

值得注意的是，现正进行IPO招股的弘阳服务已确定引入恒基李家杰担任基石投资者。而基石投资者的引进，实际上是对弘阳服务基本面、盈利模式和发展前景的肯定，同时也给予市场较大信心。

数据显示，恒基及李家杰在近两年多次以基石投资者身份参与到奥园健康、易居、中手游等多家知名公司的IPO中。其中，奥园健康和中手游上市首日分别录得涨幅21.58%和2.12%；而在上市至今，两家公司股价已经累计上涨93.94%和19.21%，显示出恒基作为基石投资者的独到眼光。

恒基董事会主席李家杰

深耕物管领域十八载，三大业务线打开成长空间

资料显示，弘阳服务2003年成立于南京，早期为南京红太阳（弘阳地产前身）旗下的住宅物业项目旭日华庭提供物业管理服务。2011年，弘阳服务获一级物业管理企业资质，开始将业务拓展至南京地区以外，为常熟弘阳尊邸以及南通弘阳上城提供物业管理服务。

2015年是弘阳服务历史上的关键年份，也是公司多元化发展的“元年”。自2015年起，弘阳服务开始为第三方住宅物业提供物业管理服务，还将业务延伸至商业物管领域，同时成立弘生活物业服务管理，并将服务范围延伸至涵盖业主及住户社区增值服务及非业主增值服务。随后两年，弘阳服务的业务布局进一步扩大——2016年开始为无锡弘阳家居提供物业管理服务，标志着公司在商业领域拓展至南京以外地区；2017年，弘阳服务开始在安徽合肥提供住宅物业管理服务，进一步将业务扩张至江苏以外。而在2019年，弘阳服务通过一系列并购将公司的业务规模进一步扩大，同时将商业物业管理业务的范围拓展至山东及湖南两省。

自2017年以来，弘阳服务连续三年被中指院评为物业服务百强企业之一，就整体实力而言，公司在2020年物业服务百强企业中排名第25位。

（资料来源：公开信息）

随着弘阳服务在物业管理领域的连续多年深耕，公司整体业绩增长表现亮眼。其中，收入由2017年的2.57亿元增长至2018年的3.49亿元，并进一步增长至2019年的5.03亿元，复合年增长率高达39.9%；同期，公司实现毛利分别为5805万元、6977万元和1.27亿元，整体毛利率分别为22.6%、20%和25.3%。

（资料来源：招股书）

根据招股书，弘阳服务目前已经形成三大业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务主要是向业主、住户及租户提供包括安保、清洁、绿化及园艺、设施管理及维修及保养服务；非业主增值服务主要包括向其他物业管理公司提供顾问服务，以及向开发商提供房地产开发项目的前期规划及设计咨询服务、提供协销服务和验收服务等；社区增值服务则主要包括房产中介服务、美居服务、社区便民服务、公用区增值服务以及资产管理服务。

按收入计，物业管理服务是弘阳服务最重要的业绩贡献点，2019年该业务收入占公司总收入的70.5%；同期，非业主增值服务和社区增值服务分别占公司总收入的24.1%和5.4%。虽然与物业管理服务相比，非业主增值服务和社区增值服务所占比重并不大，但从过往三年的业务发展情况来看，两项业务所占比重正逐年抬升。尤其是非业主增值服务，收入由2017年的2189.9万元迅速攀升至2019年的1.21亿元，三年复合增长率高达135.4%，占总收入比重提升15.6个百分点。

根据克而瑞数据，上市物业管理公司的盈利能力在2019年出现下滑，微降0.4个百分点。但相比行业整体的停滞，弘阳服务各大业务在过往三年的毛利率均呈上升趋势，其中社区增值服务2019年毛利率高达46.1%，随着未来业务规模的逐渐扩大，预计将会为公司带来更多的利润贡献。